چگونه باید یک آپارتمان را مدیریت نمود

 بخش اول‌: قسمتهای مختلف ساختمان‌

الف. ارکان اداره ساختمان 
منظور از اداره ساختمان، کلیه اقداماتی است که انجام تعهدات و استیفای حقوق آن را میسر می سازد. اداره هر ساختمان، بر عهده دو رکن اصلی است: رکن تصمیم گیرنده (مجمع عمومی) و رکن اداره کننده (هیأت مدیره)
مجمع عمومی مالکان در رأس اداره ساختمان است و مدیران باید گزارش عملکرد خود را به آن ارائه دهند. همچنین تصمیمات مهم راجع به امور ساختمان باید به تأیید مجمع عمومی برسد. اما مجمع عمومی نمی تواند برای اداره امور ساختمان هر روز جلسه تشکیل دهد. پس باید مدیرانی را انتخاب نماید تا به نمایندگی از طرف آن عمل کنند. به همین منظور در مجتمع های بزرگ آپارتمانی، هیأت مدیره ای تشکیل می شود که اداره روزانه امور ساختمان را بر عهده دارند. 
اصل بر صحت اعمال مدیران است و فرض این است که اقدامات مدیر در جهت تأمین منافع ساختمان است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. اما مالکان می توانند به منظور جلوگیری از بروز هر نوع تخلف و نظارت بر حسن عملکرد مدیران، اقدام به تعیین بازرس نمایند. 1 

مجمع عمومی 
مهم ترین مرجع برای اداره ساختمان مجمع عمومی است که تصمیمات اساسی و خط مشی کلی راجع به اداره امور ساختمان را اتخاذ نموده، و مدیران را انتخاب و عملیات آنها را بررسی، تأیید یا تصحیح می نماید. 
در یک آپارتمان چند مجمع عمومی می توان تصور نمود: 
اولین اجتماع مالکان برای تصویب اساس نامه و تعیین اولین مدیران و تعیین رئیس مجمع، مجمع عمومی نخستین نام دارد. اجتماع سالانه مالکان برای تصویب گزارش مربوط به در آمد، اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان و تعیین جانشین برای مدیران معزول یا مستعفی مجمع عمومی عادی نام دارد که ممکن است، در طول سال و به طور فوق العاده نیز تشکیل شود.2
اجتماع دیگر مالکان مجمع عمومی فوق العاده است که به منظور انتخاب جانشین برای مدیر معزول و محجور پیش از انقضای مدت مدیریت، تشکیل می شود. 
در عمل ممکن است اجتماعی از مالکان تشکیل شود که هم عنوان مجمع عمومی عادی داشته باشد و هم عنوان مجمع عمومی فوق العاده، بدین منظور که هر دو مجمع در یک زمان و برای صرفه جویی در وقت، به مسائل مختلفی رسیدگی کنند که در صلاحیت هر کدام از مجامع تشکیل شده است.3

1-1.مجمع عمومی نخستین 
در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به طور مشخص از مجمع عمومی نخستین نامی برده نشده است. این مجمع با حضور مالکان برای نخستین بار در ساختمان تشکیل می شود. 
بند اول. مجمع عمومی نخستین 
ماده پنج آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مقرر می دارد: "در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود". بنابراین ساختمان هایی مشمول قانون هستند که تعداد مالکان آن بیشتر از سه نفر باشند. در چنین حالتی، این شرایط پیش می آید که ساختمان های با تعداد مالکان کمتر تابع مقررات توافق شده فیمابین اند و تکلیفی در اجرای قانون گفته شده ندارند، اما نباید نادیده گرفت که در هر حال ساختمان های دارای سه مالک و کمتر نمی توانند بدون هیچ گونه برنامه ریزی و ضوابطی اداره شوند و مالکان به رعایت حداقل ضوابط عمومی برای اداره آنها مکلف اند. افزون بر این باید گفت که، منظور قانونگذار از ذکر کلمه مالک، دقیقاً ناظر بر تعداد واحدها است نه این که صرف تعداد مالکان مورد نظر باشد. چه در این صورت، اگر فرضاً بنایی تک واحدی با چهار مالک مشاعی باشد، باید تابع مقررات این قانون باشد که از نظر منطقی قابل قبول نیست. بنابراین، همان گونه که گفته شد، هرگاه ساختمانی دارای چهار واحد و بیشتر باشد، مشمول قانون یادشده است و باید بر اساس آن اداره شود.4
الف. نحوه دعوت از اعضا؛ قانونگذار نحوۀ دعوت از مالکین را برای تشکیل مجمع عمومی معین نکرده است. با توجه به این که چگونگی دعوت و قانونی بودن آن از اهمیت ویژه ای برخوردار است و قانونگذار نیز در این زمینه سکوت نموده است، مالکان باید در مورد نحوۀ دعوت اعضا به توافق برسند و تعیین کنند، آیا دعوت اعضای مجمع از طریق نصب اطلاعیه بر روی تابلوی اعلانات ساختمان صورت گیرد یا از طریق ارسال دعوت نامه به وسیله پست سفارشی به نشانی آنها، هم چنین با توجه به این که محل تشکیل جلسات هم مشخص نیست، مالکین باید نسبت به تعیین محل جلسه اقدام کنند. در آگهی دعوت از مالکان برای تشکیل مجمع عمومی دستور جلسه و تاریخ و محل تشکیل مجمع ذکر شود. نکته دیگری که در قانون مسکوت مانده آن است که معلوم نیست چه کسی دعوت از مالکان را جهت شرکت در مجمع عمومی بر عهده دارد. آیا هر یک از مالکان می توانند با ارسال دعوت نامه، مجمع عمومی نخستین را تشکیل دهند، یا تعداد مشخصی از مالکان این وظیفه را بر عهده دارند؟ 
با توجه به این که در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به نکات فوق اشاره نشده است، مالکان می توانند به موجب قراردادهای خصوصی (اساس نامه) نقص قانون را برطرف کنند. 
چنانچه تشریفات لازم برای دعوت رعایت نگردد تصمیمات متخذه باطل بوده و هر ذی نفعی می تواند تقاضای ابطال آن را بنماید. چرا که مالکان جز به وسیله شرکت در مجامع عمومی که به طور صحیح تشکیل شده باشد، نمی توانند اظهار نظر کنند و نظریات آنان تا وقتی که در مجمع عمومی تأیید نشده، دارای اعتبار نیست. 
دستور جلسه مجمع در بر گیرندۀ موضوعاتی است که در جلسه مطرح می شود. گر چه قانون پیش بینی نکرده است که جزئیات دستور جلسه باید در دعوت نامه ذکر شود، اما چون مجامع عمومی فقط برای موضوعاتی که در دستور جلسه ذکر شده است حق اتخاذ تصمیم دارند، تصمیم راجع به موضوعاتی خارج از دستور جلسه ممکن است مورد اعتراض سایر شرکا واقع شود. زیرا مالکان ممکن است راجع به موضوع های مندرج در دستور جلسه علاقه ای نداشته باشند و به این جهت در مجمع حاضر نشوند. بنابراین، رسم و عادت بر این است که دستور جلسه مجمع عمومی به تفصیل ذکر گردد و مجمع عمومی که دعوت شده است نمی تواند خارج از موضوع های مندرج در دستور جلسه، تصمیم اتخاذ کند.5
ب. جلسه مقدماتی؛ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین، در ابتدا به وسیله توافق نامه و قراردادی که بین مالکین تنظیم شده است تعیین خواهد شد و این توافق مقدم بر قانون است.6اما در صورتی که توافقی بین مالکین صورت نگرفته باشد، با توجه به ترتیب پیش بینی شده در قانون، تشکیل جلسه مقدماتی به منظور تعیین زمان تشکیل مجمع عمومی اجتناب ناپذیر است. در این جلسه با موافقت کسانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک اند، زمان تشکیل مجمع عمومی تعیین می شود. اگر چه تعداد آنها کمتر از نیمی از مالکین کل ساختمان باشد. در صورتی که در جلسه مقدماتی اکثریت مزبور حاصل نشود، برای جلوگیری از تأخیر در تشکیل مجمع عمومی با موافقت حداقل سه نفر از مالکین، زمان جلسه تعیین خواهد شد. 
ماده شش آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها در این خصوص مقرر می دارد: "زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافق نامه ای بین مالکین تنظیم نشده است، به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم احراز اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد". 
اگر چه در ماده مرقوم تنها به مجمع عمومی عادی یا فوق العاده اشاره شده است و نامی از مجمع عمومی نخستین نبرده، اما این ماده برای تعیین زمان جلسه در مجمع عمومی نخستین نیز قابل اعمال است. سؤالی که ممکن است در اینجا مطرح شود آن است که، در مواردی که هیچ یک از مالکین حاضر به تعیین زمان تشکیل جلسه مجمع عمومی نباشند و یا موافقین زمان انعقاد جلسه کم تر از سه نفر باشند، تکلیف چیست؟ 
پیش از اصلاح ماده شش آیین نامه اجرایی در سال 1371، ماده مزبور بدین نحو مقرر گردیده بود: "تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده به موجب توافق نامه بین مالکین خواهد بود. در صورت عدم توافق وزارت آبادانی و مسکن ترتیب آن را خواهد داد". 
به این ترتیب ماده شش آیین نامه قبل از اصلاح در سال 1371 آخرین راه حل را در صورت عدم توافق مالکین مراجعه به وزارت مسکن و شهرسازی می دانست. قانونگذار در اصلاحیه اخیر نسبت به این موضوع سکوت نموده است، اما به نظر می رسد که چون موضوع فوق در قانون جدید نسخ نشده است و با توجه به سکوت قانونگذار، هم چنان می توان برای تعیین زمان مجمع به کارشناسان وزارت مسکن مراجعه نمود.7
ج. رسمیت جلسه؛ جلسات مجمع عمومی با حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نمایندۀ آنها رسمیت می یابد. با این وجود اگر اکثریت مذکور در جلسه اول مجمع عمومی حاصل نشود، جلسه مجمع برای پانزده روز بعد از تاریخ جلسه اول تجدید می شود. (تبصره ماده هشت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) در جلسه دوم نیز رسمیت آن منوط به حضور مالکینی است که بیش از نیمی از مساحت قسمت های اختصاصی را مالک اند. در غیر این صورت، جلسه دوم نیز فاقد رسمیت خواهد بود و جلسه مجمع برای بار سوم تجدید خواهد شد. دعوت برای جلسه سوم پانزده روز بعد از تاریخ جلسه دوم به عمل آید. در صورتی که فواصل قانونی پانزده روز در انعقاد جلسات رعایت نشود، تصمیمات مأخوذه فاقد اعتبار خواهد بود. تصمیمات جلسه سوم با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است. 
علت رعایت ترتیبات فوق آن است که، به مالکین فرصت کافی برای حضور در جلسات مجمع عمومی داده شود تا در اداره امور ساختمان سهیم شوند، اما در صورت عدم حضور برخی از مالکین، مصلحت شرکا و نظم ساختمان ایجاب میکند که شرکای غایب تابع تصمیم حاضرین باشند، تا به دلیل عدم حضور عده ای از مالکین اداره ساختمان دچار وقفه و تعطیلی نشود. 
هم چنان که ملاحظه شد در جلسات اول و دوم رسمیت جلسه مشروط است به احراز اکثریت مساحت مالکین آپارتمان ها که بیش از نصف مساحت تمام آپارتمان های ساختمان را مالک اند، ولو این که از حیث تعداد کم تر از نصف تمامی افراد ساکن در ساختمان باشند. لیکن چنانچه در جلسه سوم آن اکثریت مساحتی حاصل نگردد، اکثریت عددی هر تعداد که باشند ولو این که مساحت آپارتمان های آنان کم تر از نصف تمام قسمت های اختصاصی باشند، جلسه را تشکیل داده و تصمیمات لازم را اتخاذ خواهند نمود.8
ماده هشت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا رعایت سه نوبت برای تشکیل مجمع عمومی را ضروری می داند، با این وجود به نظر می رسد که مالکین می توانند در قرار دادشان پیش بینی کنند دعوت از مالکین برای تشکیل جلسات مجمع عمومی طی دو نوبت صورت گیرد. یعنی اگر در نوبت اول اکثریت لازم احراز نشد، برای بار دوم اعضا دعوت شده و تصمیمات با اکثریت افراد حاضر اتخاذ شود. 
در این زمینه از اداره حقوقی قوه قضاییه استعلامی صورت گرفته است که ذیلاً متن کامل سؤال و جواب مزبور خواهد آمد: 
سؤال: 
ریاست محترم اداره حقوقی وزارت دادگستری 
به موجب ماده هشت آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب 8اردیبهشت1347 هیأت وزیران، نصاب رسمیت و اعتبار تصمیمات جلسات مجامع تعیین گردیده، بدین ترتیب که اگر در جلسات اول و دوم اکثریت پیش بینی شده حائز نگردد جلسه نوبت سوم، با تصویب اکثریت حاضرین (اکثریت عددی) معتبر خواهد بود. بنابراین، سه نشست برای هر مجمع امکان پذیر است. 
در موردی، مالکان یکی از مجتمع ها در جلسه ای که واجد اکثریت پیش بینی شده در ماده شش قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 بوده است، اساس نامه انجمن مالکانی که به نحوه اداره و انجام امور مربوط به قسمت های مشترک را معین کرده است، تصویب می نمایند. 
اساس نامه مالکان که با رعایت کامل نصاب مذکور در ماده شش قانون تملک آپارتمان ها تنظیم و تصویب گردیده، جلسات مجامع را به دو نوبت محدود کرده است. بدین نحو که جلسه اول مجمع با حضور بیش از نصف مالکان رسمیت پیدا می کند و در صورت عدم حصول اکثریت مذکور اقدام به دعوت جلسه نوبت دوم می گردد و جلسه دوم با حضور هر تعداد مالک رسمیت پیدا می کند. بنابر این، اکثریت مالکان مجامع و حد نصاب ها را معین کرده، تصویب نموده اند. 
سؤال این است که آیا مالکان حائز اکثریت مذکور در ماده فوق الذکر محق در تصویب چنین اساس نامه ای بوده اند و آیا توافق مالکان حائز اکثریت قانونی با توجه به حکم خاص ماده شش قانون تملک آپارتمان ها معتبر می باشد یا خیر؟
رئیس محترم شعبه 13 دادگاه عمومی تهران در پاسخ استعلام شماره 1405- 25 مرداد1376 نظریه مشورتی اداره حقوقی را به شرح زیر اعلام می دارد: ترتیب مقرر در اساس نامه در خصوص تشکیل مجامع عمومی آپارتمان ها و نصاب مقرر در آن، مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها ندارد. این معنی از صدر ماده شش قانون تملک آپارتمان ها مصوب اسفند ماه 1343 و قسمت اخیر ماده چهار ق.ت.ا آن قانون و برخی از مواد آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها (مصوب دی ماه 1353) استنباط می شود9 
د. ترکیب مجمع جلسات مجمع عمومی با حضور مالکین تشکیل می شود . اما حضور در جلسه مجمع عمومی قائم به شخص مالک نیست، لذا در مواردی که مالک امکان حضور در جلسات را ندارد، می تواند نمایندۀ خود را به مجمع عمومی بفرستد و هر تصمیمی که نمایندۀ مالک در مورد مسائل ساختمان اتخاذ نماید به منزله تصمیم مالک محسوب می شود. در برخی از منابع حقوقی نماینده چنین تعریف شده است: نماینده کسی است که به حساب دیگری و برای تأمین اهداف و مصالح او تصرفاتی نماید و اقداماتی انجام دهد، خواه منصوب از جانب او باشد (وکیل و وصی) و خواه نه (مانند امین محجور و امین غایب و قیم و ولی قهری و جز اینها). 10
سؤال این است که آیا همه کسانی که به آنها نماینده اطلاق می شود می توانند از سوی مالک در جلسات مجمع حاضر شوند و یا این که چنین نیست و تنها یکی از افراد نمایندگی یعنی وکیل مالک می تواند در جلسات مجمع حاضر شود؟ علت طرح سؤال مزبور آن است که قانونگذار در ماده نه آیین نامه اجرایی ق.ت.ا تصریح می دارد: "کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالت نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید". عبارت وکالت نامه معتبر این شبهه را به ذهن القا می کند که ممکن است مقصود قانونگذار از اصطلاح نماینده، مفهم این معنی باشد که کسی که در جلسات مجمع حاضر می شود، الزاماً باید وکیل مالک باشد و با داشتن وکالت نامه رسمی در جلسات حاضر شود. به نظر می رسد که مقصود قانونگذار این معنی نیست، بلکه عبارت نماینده ناظر به همه افراد نمایندگی است و وکالت یکی از مصادیق نمایندگی است. وکیل یا نماینده مالک می تواند شخصی از خارج ساختمان یا یکی از مالکان ساختمان باشد. 
هم چنین ممکن است شخص حقوقی نماینده یکی از مالکین باشد که در این صورت باید یک نفر شخص حقیقی برای حضور در جلسات مجمع بفرستد. 
به علاوه مقصود از عبارت (وکالت نامه معتبر) تنظیم وکالت نامه به صورت رسمی نیست. بلکه وکالت نامه عادی نیز برای حضور در جلسات مجمع کافی است. آنچه دارای اهمیت است احراز اعتبار وکالت نامه است نه تنظیم رسمی آن، به عبارت دیگر همین که معلوم شود مالک به کسی نیابت و نمایندگی داده، حضور او در جلسه مجمع و اتخاذ تصمیم به وکالت از طرف مالک بلامانع است. 
در صورتی که مالک آپارتمان شخص حقوقی باشد، باید یک نفر شخص حقیقی به نمایندگی از طرف خود به مجمع عمومی معرفی کند و تصمیماتی که شخص حقیقی اتخاذ می کند به منزله تصمیم خود مالک (شخص حقوقی) محسوب خواهد شد.11
هم چنین در فرضی که واحد آپارتمانی دارای بیش از یک مالک باشد، چون حضور تمامی مالکین در جلسه و اخذ رأی واحد از سوی آنها ممکن نیست، باید یک نفر نماینده از سوی خود برای حضور در مجامع عمومی معرفی کنند. در همین رابطه ماده ده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا مقرر می دارد: "هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده هفت قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند". در مورد این ماده چند نکته قابل ذکر است: 
1- مالکین آپارتمان مزبور تشکیل جلسه داده و رأی اکثریت عددی آنها نسبت به تمام مالکین آپارتمان راجع به معرفی نماینده به مجمع عمومی مالکین ساختمان متبع خواهد بود، مشروط بر این که تعداد مالکین حاضر در آن کم تر از ثلث تمامی مالکین مشاع آن آپارتمان نباشد. 
2- چنانچه تعداد مالکان حاضر در جلسه اول کم تر از ثلث تمامی مالکین آپارتمان مزبور باشند، مالکان آپارتمان تجدید دعوت خواهند شد و در این جلسه تصمیم اکثریت مالکان حاضر ولو این که کم تر از ثلث تمامی مالکان نیز باشند، نسبت به این همه مالکین آپارتمان مذکور معتبر خواهد بود. بنابراین، حاضرین هر شخصی را برای مجمع عمومی مالکین ساختمان معرفی نمایند، قانونی بوده و سایر مالکانی که حاضر نبوده اند، حق اعتراض ندارند، تصمیمات این نماینده به منزله تصمیم همه مالکان آپارتمان مزبور است.12 

بند دوم. صلاحیت های مجمع عمومی نخستین 
هم چنان که پیش تر نیز ذکر شد، در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن مشخصاً به مجمع عمومی نخستین و وظایف آن اشاره نشده است، با این حال وجود چنین مجمعی در قانون مفروض است. 
چنان که در ماده هفت آیین نامه اجرایی آمده است: در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همین جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارجی انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود. ذیلاً به تبیین وظایف و اختیارات مقرر می پردازیم: 
الف. تعیین رئیس مجمع؛ در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد. (ماده هفت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) رئیس مجمع ممکن است از بین مالکین باشد یا از خارج انتخاب شود. هم چنین ممکن است رئیس مجمع از میان اشخاص حقیقی یا اشخاص حقوقی باشد. در این صورت نماینده شخص حقوقی به عنوان رئیس مجمع در جلسه شرکت می کند. 
به موجب ماده 588 قانون تجارت "شخص حقوقی می تواند دارای کلیه حقوق و تکالیفی شود که قانون برای افراد قائل است". بنابراین، شخص حقوقی نیز می تواند به ریاست مجمع عمومی انتخاب شود، مگر این که منع قانونی وجود داشته باشد. در قانون مدت زمان ریاست رئیس مجمع تعیین نشده، لذا مالکین می توانند به موجب قرارداد خصوصی مدت زمان ریاست وی را معین کنند. 
وظیفه رئیس مجمع ادارۀ جلسه و ایجاد نظم در مذاکرات معمول تنظیم صورت جلسه و نظارت بر انتخاب مدیر (هیأت مدیره) است هم چنین بنا بر ماده دوازده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا که مقرر می دارد: "کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت جلسه نوشته شود". از آنجا که قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به منشی اشاره نشده است، به نظر می رسد تنظیم صورت جلسات مجمع بر عهده رئیس مجمع است. اگر چه شرکا می توانند به موجب قرارداد خصوصی در انتخاب منشی و تنظیم صورت جلسات مجمع عمومی توسط او به توافق برسند. 
صورت جلسه مربوط به مذاکرات به امضای رئیس مجمع می رسد و یک نسخه از آن در ساختمان باقی می ماند. قانونگذار محتوی دقیق صورت جلسه را معین نکرده است، ولی صورت جلسه به طور اصولی باید به گونه ای تنظیم شود که اعتبار آن مورد تردید نباشد، در صورت جلسه باید تاریخ و محل تشکیل مجمع عمومی، دستور جلسه، تعداد شرکت کنندگان در مجمع، جمع آرای آنان و نصابی که حاصل شده است و خلاصه ای از مذاکرات و تصمیمات اتخاذ شده قید شود.13 
ب. انتخاب مدیر (هیأت مدیره)؛ مدیران مجری تصمیمات مجامع هستند. مالکین ساختمان پس از رسمیت جلسه مجمع عمومی نخستین و بعد از تعیین رئیس مجمع که ادارۀ مجمع بر عهدۀ اوست، مبادرت به انتخاب مدیر (هیأت مدیره) از بین مالکین یا اشخاص خارج می نمایند. (ماده هفت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) اولین مدیران در مجمع عمومی نخستین انتخاب می شوند. مدت مأموریت مدیر دو سال است، ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند. به نظر می رسد مجمع عمومی نخستین حق تقلیل مدت مزبور را ندارد. انتخاب یک نفر مدیر در ساختمان های چهار یا پنج طبقه کافی است. اما در ساختمان های بلند مرتبه که بین پنجاه یا صد واحد آپارتمانی دارد، تعیین هیأت مدیره به منظور ادارۀ ساختمان به نحو مطلوب ضرورت دارد. 
وفق ماده هفت آیین نامه اجرایی ضروری نیست که مدیران از بین مالکین انتخاب شوند، زیرا ممکن است مالکین نخواهند یا نتوانند از عهدۀ مدیریت ساختمان برآیند. لذا آیین نامه اجرایی در ماده هفت، انتخاب مدیران را منحصراً از بین مالکین لازم ندانسته، بلکه از افراد خارج از ساختمان نیز ممکن است انتخاب شوند تا به این ترتیب ادارۀ قسمت های مشترک دچار وقفه و تعطیلی نگردد. 
مدیر (هیأت مدیره) انتخاب شده باید به طور کتبی قبول سمت نمایند. هرگاه مدیران در جلسه حاضر باشند صورت مجلس را امضا می کنند و هرگاه حاضر نباشند، قبول سمت کتبی از طرف آنان به طریق دیگری صورت می گیرد  (ماده هفده لایحه ق.ت. 1347)
ج. تعیین تاریخ سالانه مجمع؛ با توجه به این که ذیل ماده هفت آیین نامه اجرایی مقرر گردیده: "مجمع عمومی عادی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود". لذا چنین به نظر می رسد در اولین جلسه مجمع عمومی شرکا ناگزیرند در این خصوص نیز اتخاذ تصمیم نمایند، و از حین تشکیل اولین جلسه مجمع عمومی تاریخ سالانه آن را هم مقرر و معین کنند. به ویژه آن که قانونگذار مسئولیت دعوت از مالکین را به عهدۀ شخص خاصی (اعم از رئیس مجمع یا مدیر) قرار نداده است و در قانون معلوم نیست چه کسی مسئولیت دعوت از مالکین جهت حضور در جلسه مجامع عمومی را به عهده دارد. بنابراین، به نظر می رسد تعیین این موضوع از وظایف مجمع عمومی نخستین است. 
آنچه در سه شرح بالا شرح آن گذشت مربوط به وظایف و اختیارات ویژه مجمع عمومی نخستین است، علاوه بر وظایف و اختیارات فوق، مجمع عمومی نخستین وظایف مربوط به مجمع عمومی عادی سالانه را که در ماده یازده آیین نامه اجرایی مورد اشاره قرار گرفته، دارا است. 
تصمیمات مجمع عمومی پس از توافق اکثریت پیش بینی شده در قرارداد (اساس نامه) الزام آور است و چنانچه قراردادی بین مالکین وجود نداشته باشد، کلیه تصمیمات مربوط به ادارۀ قسمت های مشترک با موافقت اکثریت آرای مالکینی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک اند، الزام آور است14

2-1.مجمع عمومی عادی 
مجمع عمومی عادی، مجمعی است که برای امور عادی و جاری ساختمان تشکیل می شود. از آنجا که دخالت مالکان در امور ساختمان فقط به وسیله تعیین مدیران انجام می گیرد، وظیفه مهم مجمع عمومی تصویب و تأیید عملیات آنها در پایان هر سال است. مجمع عمومی عادی باید سالی یک بار تشکیل شود. (ماده هفت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) به همین دلیل می توان از آن به مجمع عمومی سالانه هم تعبیر نمود. در صورت ضرورت ممکن است مجمع عمومی عادی را به طور فوق العاده و در طول سال دعوت کرد. شرایط تشکیل و رأی گیری این اجتماع فوق العاده مانند اجتماع عادی سالانه مالکان است. 
بند اول. صلاحیت های مجمع عمومی عادی15
مجمع عمومی عادی می تواند نسبت به کلیه امور ساختمان به جز آنچه که در صلاحیت مجمع عمومی نخستین و فوق العاده است، تصمیم بگیرید.16
مجمع عمومی عادی باید سالی یک بار در موعدی که در قرارداد مالکین پیش بینی شده است، برای تصمیم گیری نسبت به ادارۀ امور ساختمان، تفویض اختیار به مدیر (هیأت مدیره) به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای ادارۀ ساختمان، تعیین رئیس مجمع عمومی، تعیین خزانه دار از میان مدیران، تصویب گزارش مربوط به در آمد و هزینه های سالانه، تصویب دریافت وجوهی از سوی مدیران به عنوان تنخواه گردان، تصویب هزینه های مشترک ساختمان بر اساس نرخ معین تشکیل می شود. 
به علاوه، تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا 17 
تصویب بازسازی تمام مجموعه ساختمان، انتخاب سه نفر کارشناس رسمی دادگستری جهت احراز پایان عمر مفید یا فرسودگی ساختمان نیز در زمره صلاحیت های مجمع عمومی عادی است. 18
علاوه بر این، ممکن است تصمیمات مهم دیگری نیز در مجمع عمومی عادی اتخاذ شود، مانند نصب و عزل مدیران، مشروط بر این که جانشین آنها را انتخاب کنند. سر انجام این که می توان در اساس نامه پیش بینی نمود بعضی از مواردی که انجام دادن آنها در صلاحیت مدیران است به جهت اهمیت با تأیید مجمع عمومی انجام شود. 

3-1.مجمع عمومی فوق العاده 
اغلب نکاتی که در مباحث قبل دربارۀ مجمع عمومی نخستین و مجمع عمومی عادی مطرح نمودیم، در مورد مجمع عمومی فوق العاده نیز صادق است. در واقع مقررات این سه مجمع بسیار به هم نزدیک است، از جمله: تشریفات دعوت، اکثریت لازم برای تصمیم گیری، الزامی بودن تصمیمات و غیره... بنابراین، از تکرار قواعد مشترک در این مجامع خودداری نموده و به نکاتی که خاص مجمع عمومی فوق العاده است، می پردازیم19
بند اول. صلاحیت های مجمع عمومی فوق العاده 
قانون گذار در ماده شش آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مقرر نموده است: "در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر (هیأت مدیره) قبل از انقضای مدت مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد". 
هم چنین بر اساس تبصره ماده شانزده آیین نام اجرایی ق.ت.ا در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل شود. 
بنابراین، وظایف مجمع عمومی فوق العاده منحصر به موارد فوق الذکر است و این مجمع نمی تواند به حقوق فردی شناخته شده برای مالکان خدشه وارد کند. مانند این که او را از حق رأی دادن یا شرکت در جلسات محروم نماید. مجمع عمومی فوق العاده نمی تواند تصمیماتی اتخاذ کند که در صلاحیت مجمع عمومی عادی است، مانند: تفویض اختیار به مدیران برای انعقاد قرارداد لازم به منظور ادارۀ ساختمان. 

2.مدیریت 
مقصود از مدیریت علم و هنر متشکل و هماهنگ کردن رهبری و کنترل فعالیت های دسته جمعی برای نیل به هدف های مطلوب با حداکثر کارآیی است.20 
مدیریت ساختمان تحت عناوین ذیل مورد مطالعه قرار گرفته است:

1- تعداد و شرایط مدیران
2- اختیارات هیأت مدیره
3-خاتمه مدیریت. 

1-2تعداد و شرایط مدیران 
بند اول. تعداد مدیران 
مجتمع های آپارتمانی توسط یک یا چند مدیر که برای مدت محدودی تعیین شده و قابل عزل می باشند، اداره می شوند. و قانونگذار حداقل و حد اکثر تعداد مدیران را پیش بینی نکرده و تنها اشاره نموده است که تعداد اعضای هیأت مدیره باید فرد باشد، تا به هنگام تصمیمات جمعی، هیأت مدیره در تشخیص رأی اکثریت دچار بلاتکلیفی نگردد. 
وزارت مسکن در پاسخ به سؤالی که در همین زمینه به عمل آمده بود اعلام داشت (بازگشت به نامه مورخ 9آبان1377 به اطلاع می رساند: با توجه به ماده پانزده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا تعداد مدیران باید فرد باشد. علی هذا مقتضی است نسبت به اصلاح صورت جلسه مورخ 14مهر1377 مبنی بر تعداد شش نفر به عنوان اعضای هیأت مدیره و قید مدت مأموریت مدیران اقدام نمایند.(اما در ساختمان های با مساحت کم یک مدیر کافی است، ولی مالکین می توانند بیش از یک نفر مدیر تعیین نمایند. در مجتمع های بزرگ وجود هیأت مدیره ضرورت می یابد و چون هیأت مدیره در هر حال، صورت انفرادی ندارد و تصمیمات آن باید به اکثریت آرای حاضرین اتخاذ شود، تعداد اعضای هیأت مدیره نمی تواند کمتر از سه نفر باشد و گر نه اکثریتی ایجاد نخواهد شد. 
قانونگذار حداکثر تعداد مدیران را پیش بینی نکرده است. بنابراین، آنها می توانند به هر تعداد باشند. ایرادی که به نظر می رسد این است که در واقع اگر تعداد ساکنین یک مجتمع زیاد باشند و علاقه مندان به سمت مدیریت بیش از تعداد لازم باشد اداره ساختمان دشوار خواهد بود، به همین دلیل پیش بینی حداکثر تعداد اعضای هیأت مدیره از جانب قانونگذار ضروری می نماید. مالکین می توانند در اساس نامه حداقل و حد اکثر تعداد مدیران را پیش بینی نمایند. 

بند دوم. شرایط مدیر (مدیران)
مدیر ممکن است شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد. شخص حقوقی می تواند یک نفر شخص حقیقی به عنوان نماینده به مجمع عمومی ساختمان معرفی نماید. از جمله شرایط مدیر امانت داری اوست، که در قانون مورد اشاره قرار گرفته است. قانون گذار برای احراز سمت مدیریت شرط سنی قایل نشده است. بنابراین، مدیر می تواند دارای هر شرط سنی باشد مشروط بر این که دارای اهلیت باشد.21 
علاوه بر این مالکین می توانند شرایط دیگری نیز در اساس نامه برای مدیر تعیین کنند تا انتخاب مدیر بر مبنای آن شرایط صورت گیرد. 

2-2اختیارات هیأت مدیره 
قانونگذار در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، اختیارات خاصی را به هیأت مدیره اعطا کرده است، که عبارت اند از: 
هیأت مدیره باید سهم هر یک از مالکین و متصرفین واحدها را از هزینه های مشترک تعیین کنند (تبصره یک ماده چهار ق.ت.ا) وصول سهم مالک یا متصرف ممتنع از هزینه های مشترک به وسیله ابلاغ اظهارنامه و صدور اجرائیه و قطع خدمات مشترک در اختیار هیأت مدیره است (ماده ده و تبصره آن ق.ت.ا) طرح شکایت در دادگاه علیه مالک یا متصرفی که از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک امتناع می کند از اختیارات هیأت مدیره است (تبصره یک ماده ده ق.ت.ا) گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک باید به تأیید هیأت مدیره برسد.22
(ماده دوازده ق.ت.ا) تقاضا از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس به منظور تأیید پایان عمر مفید ساختمان در صورت عدم توافق مالکان، از وظایف هیأت مدیره است. (ماده 13 ق.ت.ا )
درخواست از دادگاه برای صدور حکم تخلیه واحد آپارتمانی به منظور تجدید بنا علیه مالک ممتنع از وظایف هیأت مدیره است (تبصره دو ماده سیزده ق.ت.ا) بررسی اعتبار وکالت نامه وکیل برای حضور در جلسات مجمع عمومی از وظایف هیأت مدیره است. (ماده نه آیین نامه اجرایی ق.ت.ا)
نگاهداری صورت جلسات مجمع عمومی حفظ و نگاهداری و تنظیف قسمت های مشترک، استخدام دربان، بیمه ساختمان در برابر آتش سوزی، از وظایف هیأت مدیره است. (ماده بیست و ماده بیست و دو آیین نامه اجرایی ق.ت.ا)
از آنجا که ممکن است برخی از مالکان بنا به عللی در جلسات مجمع عمومی حاضر نباشند و چون اطلاع غایبین از مفاد تصمیمات جلسه ضروری است و این تصمیمات برای کلیه شرکا الزام آور است، لذا مدیران مکلفند ظرف ده روز از تاریخ تشکیل مجمع عمومی تصمیمات متخذه را به اطلاع شرکای غایب برسانند. (تبصره ماده دوازده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) به نظر می رسد مدیران دارای تمامی اختیارات لازم برای اداره ساختمان جز آنچه که در صلاحیت خاص مجامع عمومی است می باشند و محدود کردن اختیارات مدیران به موجب اساس نامه (قراردادخصوصی) یه به موجب تصمیمات مجمع عمومی تنها بین مدیران و مالکین معتبر بوده و در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست. 

بند اول. حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی 
حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی است و مدیران باید اقدام لازم برای حفظ ساختمان از هر نوع آسیب و خرابی انجام دهند. تتصمیمات مجمع عمومی عادی نیز در راستای حفظ و اداره ساختمان اتخاذ می شود و مدیران برای اداره ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی هستند. اگر چه در مواردی که مصوبات مجمع عمومی عادی خلاف قواعد آمره قانون تملک آپارتمان ها باشد، مدیر مکلف به تبعیت از آنها نیست. اما در صورتی که بر خلاف قواعد تکمیلی، مجمع عمومی تصمیماتی اتخاذ نماید، مانعی ندارد و مدیر بایداز آن تصمیمات تبعیت کند. 
هم چنین علی رغم سکوت قانونگذار، دعوت مجامع عمومی به مناسبت های مختلف در اختیار مدیران است. 



بند دوم. عدم تفویض مدیریت به اشخاص غیر 
مدیران به منزله نماینده مالکین در اداره ساختمان محسوب می شوند. هم چنین بر اساس ماده نوزده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا مدیران امین شرکا بوده، نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند. امانت داری بارزترین صفت برای هر نماینده ای است. بنابراین، در صورت زوال صفت امانت از مدیر، مجمع عمومی فوق العاده با تشکیل جلسه جانشین او را تعیین خواهد کرد .
سمت مدیریت قائم به شخص است. مجامع عمومی با توجه به قابلیت ها و ویژگی هایی که در افراد وجود دارد آنان را به عنوان مدیر انتخاب می کنند. بنابراین، مدیران نمی توانند بنا به هر علتی پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق العاده مسئولیت حفظ و اداره ساختمان را به دیگری محول نمایند.23

3-2.خاتمه مدیریت 
پایان مأموریت مدیر ممکن است معلول اسباب مختلفی مانند مرگ، استعفا، عزل، سلب شرایط، به ویژه انقضای مدت مأموریت مدیر باشد. فوت مدیر مسئله خاصی را مطرح نمی کند به جز تعیین جانشین او، ولی استعفا، عزل، سلب شرایط مدیریت و انقضای مدت مأموریت او مسائل خاصی را مطرح می کند که ذیلا به بررسی آنها می پردازیم: 

بند اول. استعفای مدیر 
اگر چه مدت مأموریت مدیر محدود و معین است، اما این به آن معنی نیست که مدیر نتواند قبل از انقضای مدت مدیریت از سمت خود کناره گیری کند. بنابراین، چون مدیر هر زمان قابل عزل است، پس قاعدتاً باید بتواند هر زمان که بخواهد استعفا دهد. مگر این که اساس نامه یا قرارداد مابین شرکا استعفای مدیر را تحت شرایطی قرارداده باشد که در این صورت مدیر به جهت قبول کتبی سمت خود باید تابع شرایط مقرر نیز باشد. 

بند دوم. عزل مدیر 
قانونگذار به صراحت معین نکرده است که عزل مدیر در صلاحیت کیست، اما چون انتخاب آنها در صلاحیت مجمع عمومی قرار داده شده، به لحاظ منطقی فقط مجمع عمومی باید بتواند آنها را عزل کند. اعم از این که مجمع عمومی عادی باشد یا فوق العاده. بنابراین، مجمع عمومی می تواند در هر زمان و بدون هیچ گونه توجیهی مدیر را عزل کند. 
در هر حال به محض این که مدیر بر کنار شود، صلاحیت خود را از دست می دهد و مجمع عمومی می تواند مدیر را عزل کند، اگر عزل او جزء دستور جلسه مجمع نباشد. قانونگذار دربارۀ جانشین مدیر در صورت عزل او، پیش بینی خاصی نکرده است، ولی به طور مسلم اگر مجمع عمومی مدیری را عزل کند باید در همان موقع جانشین او را معین نماید. در صورتی که مدیر معزول علی رغم برکناری توسط مجمع عمومی به وظایف خود ادامه دهد، اقدامات مزبور نافذ نبوده و فضولی است. 
بند سوم. سلب شرایط مدیر 
همان طور که می دانیم قانونگذار غیر از شرط امانت شرایط دیگری برای مدیر پیش بینی نکرده است، اما در صورتی که مالکین در خصوص تعیین مدیر شرایط خاصی را مقرر نموده باشند و این شرایط از مدیر سلب شود و یا این که مدیر فاقد اهلیت شود و نتواند مدیریت ساختمان را به نحو مطلوب انجام دهد از سمت مدیریت منعزل می شود. اگر چه برخی معتقدند که اصل بر صحت اعمال مدیر است مگر این که سلب شرایط مدیر ثابت شود، اما به نظر می رسد در صورتی که مدیر فاقد شرایط شود خود به خود بر کنار شده و اقدامات وی فضولی و منوط به رضایت شرکا است. 

بند چهارم. انقضای مدت مدیریت 
مدیران به طور قطع برای مدت معینی انتخاب می شوند. حداقل این مدت دو سال است. انتخاب مجدد مدیران بلامانع است. مدت مأموریت مدیران بیش از دو سال نیز قابل افزایش است، اما در مورد کم تر از دو سال، قانونگذار سکوت نموده است.24
به طور کلی مدیر یا هیأت مدیره باید از مجمع عمومی بخواهد در زمان انقضای مهلت مدیریت مدیران برای آنان جانشین تعیین کنند. ولی ممکن است مجمع عمومی در زمان مناسب تشکیل نشود، بنابراین به نظر می رسد تا زمان تشکیل جلسه مجمع عمومی، مدیران بتوانند به سمت خود ادامه دهند و در صورتی که مدیران یا مرجع موظف به دعوت مجمع عمومی به وظیفه خود عمل نکنند، هر ذی نفعی می تواند اقدام به دعوت مجمع عمومی برای انتخاب مدیران نماید. 

ب. امور مالی و بازسازی 
هزینه های ساختمان به دو بخش اختصاصی و مشترک قابل تفکیک اند. هزینه های اختصاصی به عهدۀ مالک یا مستأجر (استفاده کننده) اختصاصی هر یک از واحد هاست و از دایرۀ شمول بحث خارج است. اما هزینه های مشترک بر عهده کلیه مالکین و مستأجرین (استفاده کنندگان) آپارتمان هاست که در این قسمت مورد مطالعه قرار می گیرد. 
هم چنین تعریف منابع در آمد ساختمان یکی از موضوعات اصلی است که در مبحث اول به بررسی آن می پردازیم. 
فرسایش ساختمان در دراز مدت بازسازی آن را ایجاب می کند. ضرورت بازسازی ساختمان منوط به احراز شرایطی است که در این فصل به بررسی آن شرایط می پردازیم. هم چنین اقدام به بازسازی ساختمان، مسائل مالی و مشکلات ثبتی را به دنبال دارد که به آنها اشاره می شود. 
1.هزینه ها و درآمد 
هزینه های مشترک ساختمان تحت عناوین ذیل مورد مطالعه قرار گرفته است: 
1- تعریف هزینه های مشترک
2- تعیین هزینه های مشترک
3- وصول هزینه های مشترک
4- در آمد و تعیین منابع درآمد ساختمان

1-1.تعریف هزینه های مشترک 
با تعیین منابع در آمد ساختمان و تصویب آن توسط مجمع عمومی، مدیر (هیأت مدیره)، وجوه حاصله را صرف اداره ساختمان می کند. قانونگذار در ماده بیست و پنج آیین نامه اجرایی به تعریف هزینه های مشترک پرداخته است، اما در واقع این ماده موارد مصرف هزینه های مشترک را تعیین نموده است. بر اساس ماده بیست و پنج آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، هزینه های مشترک عبارت است از: 
1- هزینه های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات
2- هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.
3- بر این موارد حق بیمه ساختمان را نیز باید افزود25

بند اول. استفاده، حفظ و نگاهداری ساختمان 
انرزی های گوناگون گرمایشی و سرمایشی، برق مشترک راهروها، راه پله ها، حیاط و پارکینگ، از جمله مواردی است که به طور مشترک مورد استفاده مالکین قرار می گیرد و قسمتی از در آمد ساختمان برای این نوع هزینه ها تخصیص می یابد. هم چنین بخشی از درآمدها صرف نگاهداری تأسیسات حرارتی و برودتی، تعمیر تأسیسات آب و برق و ... می شود. قسمتی از درآمدها نیز برای نگاهداری ساختمان، آسفالت پشت بام، تعمیر دیوارها و پله ها و تزئینات قسمت های مشترک هزینه می شود. 

بند دوم. پرداخت حق بیمه، هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر
به موجب قانون، مدیر (هیأت مدیره) مکلف است بخشی از درآمد ساختمان را صرف بیمه ساختمان در برابر آتش سوزی نماید، هم چنین در ساختمان های بزرگ که اداره آنها مستلزم تشکیلات گسترده است و از برخی افراد جهت انجام امور اداری استفاده می شود، پرداخت حقوق پرسنل اداری موجب تحمیل هزینه هایی بر ساختمان می شود. حق الزحمه مدیر (هیأت مدیره) نیز از جمله هزینه هایی است که باید از محل در آمد ساختمان پرداخت شود.26

2-1.تعیین هزینه های مشترک 
با مطالعه مواد قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، دو روش عمده جهت تعیین سهم مالکین از هزینه های مشترک می توان استنباط نمود:
1- روش قراردادی
2- روش قانونی
مجامع عمومی در انتخاب هر یک از این دو شیوه آزادی عمل داشته و می توانند به یکی از دو طریق فوق عمل نمایند و در صورت انتخاب هر یک از این دو روش باید به تعهدات ناشی از آن ملتزم شوند. 

بند اول. روش قراردادی 
مالکین آپارتمان ها می توانند با انعقاد قرارداد، سهم خود از هزینه های مشترک را تعیین کنند. این قرارداد در صورتی که به تصویب اکثریت مالکین برسد معتبر و لازم الاجرا است. زیرا وفق ماده ده قانون مدنی، قراردادهای خصوصی که در چارچوب قانون تدوین شده باشد، برای طرفین آن لازم الاجرا هستند.27
مراد از اکثریت مالکین، در صورتی که حد نصاب لازم برای انعقاد قراردادها پیش بینی نشده باشد، اکثریت آرای مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.28 
بند دوم. روش قانونی 
بر اساس ماده چهار ق.ت.ا که مقرر می دارد: "حقوق و تعهدات و هم چنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد..." تعیین سهم مالکین از هزینه های مشترک به دو قسمت تقسیم می شود: هزینه های نسبی، هزینه های ثالث. 
الف-هزینه های نسبی؛ هزینه های نسبی به آن دسته از هزینه ها اطلاق می گردد که به لحاظ ارتباط مستقیم با مساحت اختصاصی هر یک از واحدها متناسب با زیربنای اختصاصی تعیین و دریافت می شود.29 
مطابق این ضابطه شرکایی که مساحت زیربنای قسمت های اختصاصی آنها بیشتر است نسبت به شرکایی که مساحت زیربنای کمتری دارند، سهم بیشتری از هزینه ها پرداخت می کنند. بنابراین، در صورتی که مساحت تمام واحدهای آپارتمانی مساوی باشد و یا اختلاف مساحت بسیار اندک باشد، هزینه های نسبی به طور مساوی تقسیم می شود. به عنوان مثال: هزینه های گازوئیل، آب، آسفالت پشت بام، حق بیمه، اجور عرصه زمین (در صورت وقف یا خالصه بودن) از جمله مصادیق هزینه های نسبی هستند که متناسب با زیربنای اختصاصی هر واحد تعیین و دریافت می شود.30



1.اندوخته قانونی 
فرسایش ساختمان در دراز مدت هزینه سنگینی را بر مالکین آپارتمان ها تحمیل خواهد نمود. بدیهی است در صورتی که منابع مالی لازم برای تعمیر و مرمت ساختمان پیش بینی نگردد، حفظ و نگاهداری ساختمان عملی نخواهد شد. از این رو قانونگذار با پیش بینی اندوخته قانونی، ساکنین آپارتمان ها را مکلف نموده تا با پرداخت وجوهی در دراز مدت منابع مالی لازم برای تعمیر ساختمان را تأمین نمایند. 
اگر چه قانونگذار مقدار اندوخته و نحوۀ وصول آن را از حیث ثابت یا نسبی بودن مشخص ننموده، اما با توجه به مفاد قانون تملک آپارتمان ها اصل بر تقسیم هزینه های مشترک به نسبت زیربنای اختصاصی است. بنابراین، سهم هر یک از مالکان (استفاده کنندگان) از اندوخته قانونی متناسب با مساحت زیربنای اختصاصی آنها تعیین و دریافت خواهد شد.31

2.بیمه ساختمان 

نیاز به آرامش، پیش گیری از بروز حوادث و تلاش برای تخفیف خسارات ناشی از حوادث غیر مترقبه، موجب رشد صنعت بیمه در جامعه شده است. طبق قانون تملک آپارتمان ها، مدیر (هیأت مدیره) مکلف است تمام ساختمان را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نماید.32
علت این تکلیف آن است که شایع ترین خطری که واحد های آپارتمانی را تحدید می کند، حوادث ناشی از آتش سوزی است و از آنجا که واحد های آپارتمانی هم چون حلقه های زنجیر به یکدیگر متصل اند،‌امکان گسترش خطر بیشتر است. از این رو مدیر (هیأت مدیره) مکلف است حق بیمه هر یک از واحد ها را متناسب با زیربنای اختصاصی آن ها محاسبه و دریافت نموده و به بیمه گر ژرداخت کند. در واقع این وظیفه به صورت یک تکلیف توسط قانونگذار تعریف شده و دارای ویژگی قواعد آمره است. در صورتی که مدیر به تکلیف فوق عمل ننماید،‌ مالکین هر یک از واحد ها می توانند نسبت به بیمه نمودن آپارتمان خود رأساً اقدام کنند. لیکن در صورت بروز آتش سوزی در تمام مجموعه آپارتمانی،‌ هر یک از واحد ها برای مطالبه خسارت باید به بیمه گری که نزد او قرارداد بیمه منعقد نموده است مراجعه کند،‌ و این امر در عمل مشکلاتی را به همراه دارد. 
اما در صورتی که مدیر (هیأت مدیره) از انجام تکلیف قانونی خود استنکاف کند، جبران خسارت وارده به ساختمان در صورت بروز آتش سوزی بر عهده چه کسی است؟ 
به موجب قواعد مسئولیت مدنی، هر کس به دیگری ضرر بزند باید آن را جبران کند، مگر مواردی که اضرار به غیر به حکم قانون باشد یا ضرر وارده ناروا و نامتعارف جلوه نکند. در این موارد نیز چون در اثر تقصیر مدیر به ساختمان خسارت وارد شده وی مسئول جبران خسارت است، در صورتی که تقصیر مدیر موجب آسیب جانی و فوت شود،‌بر اساس ماده 616 قانون تعزیرات مصوب 2 خرداد 1370 محکوم به حبس تعزیری بین یک تا سه سال خواهد شد. 
اما مسئله اصلی این است که آیا مدیر به طور مطلق حتی در صورت وجود قوه قاهره، مسئول جبران خسارت است و یا این که اثبات قوه قاهره مدیر را از مسئولیت معاف می کند؟ قاعده کلی ارتکاب تقصیر است. بنابراین، همین که ثابت شود متعهد از انجام تهعد خودداری نموده،‌برای مسئولیت او کافی است. مگر این که متعهد وجود قوه قاهره را ثابت کند. در نتیجه مدیری که از انجام تعهد خودداری نموده در صورتی از مسئولیت معاف می شود که وجود قوه قاهره را ثابت کند.33
ب. هزینه های ثابت؛‌هزینه های ثابت به آن دسته از هزینه ها اطلاق می گردد که به لحاظ عدم ارتباط با مساحت زیربنا، به نحو مساوی تقسیم می شود. به عنوان نمونه،‌ هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، باغبان،‌ متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، تزئینات قسمت های مشترک از جمله هزینه های ثابت هستند که صرف نظر از زیربنای اختصاصی واحد ها، به طور مساوی تعیین و دریافت می شود.34 
در این قسمت با بیان یک مثال نحوه محاسبه هزینه نسبی و هزینه های ثابت توضیح داده می شود. 
مثال- فرض کنیم ساختمانی دارای پنج واحد آپارتمانی با مساحت های زیربنای مختلف به شرح زیر باشد: 
آپارتمان شماره (1) دارای مساحت زیربنای یکصد متر مربع؛ 
آپارتمان شماره (2) دارای مساحت زیربنای یکصدو پنجاه متر مربع؛ 
آپارتمان شماره (3) دارای مساحت زیربنای دویست متر مربع؛ 
آپارتمان شماره (4) دارای مساحت زیربنای دویست و پنجاه متر مربع؛ 
آپارتمان شماره (5) دارای مساحت زیربنای سیصد متر مربع؛ 
اگر کل هزینه های نسبی که مشتمل است بر حق بیمه به مبلغ پانزده هزار ریال و اندوخته قانونی به مبلغ سی هزار ریال و هزینه سرایداری که جزء هزینه های ثابت است ماهیانه مبلغ بیست هزار ریال باشد، مطلوب است محاسبه سهم ماهیانه هر یک از آپارتمان های فوق الاشعار از هزینه های نسبی و هزینه های ثابت؟ 
1000=300+250+200+150+100 = مجموع مساحت های زیربنای واحد ها


3-1. وصول هزینه های مشترک 

پس از تعیین سهم مالکین از هزینه های مشترک توسط مدیر (هیأت مدیره) به موجب حکم قانون، تمامی مالکان واحد ها مکلف به پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک اند و صرف نظر از این که از مشترکات یاد شده استفاده می کنند یا خیر، باید آن را پرداخت یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مربوط را پرداخت کند. (صدر ماده 23 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) به عبارتی مستأجر مکلف به پرداخت هزینه های مشترک نیست و در صورتی که آن را نپردازد مسئولیتی متوجه او نخواهد بود، اما در صورتی که مستأجر از محل مال الاجاره اقدام به پرداخت هزینه های مشترک نماید، چون ایت امر از سوی قانونگذار تجویز شده است، اعتراض مالک به مستأجر در مورد عدم پرداخت مال الاجاره به او وارد نخواهد بود و مالک تنها بعد از کسر هزینه های مشترک نسبت به مابقی مال الاجاره حق رجوع دارد. 
در صورتی که پرداخت هزینه های مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر می تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید. بر اساس ماده 23 آیین نامه مسئولیت مالک و استفاده کننده در برابر مدیر مسئولیت تضامنی است، در حالی که آیین نامه نمی تواند در مقام تبیین زوایای مختلف مصوبات قانون و پر داخت بیشتر به جزئیات، جنبه تأسیسی داشته باشد و به وضع قواعدی بپردازد که قانونگذار در مصوبه خود به آن اشاره ننموده است. 
مسئولیت تضامنی کاملاً جنبه استثنایی دارد و در صورتی مسئولیت جمعی تضامنی است که قانون یا قرارداد آن مسئولیت تضامنی را مورد شناسایی قرارداده باشد. مطابق ماده 403 ق.ت.ا "مسئولیت تضامنی یا به حکم قانون بر قرار می شود یا به موجب قرارداد، پس هر جا صراحتاً قانون یا قراردادی مسئولیت تضامنی مقرر نکرده باشد باید به اصل مراجعه نمود که اصل بر عدم مسئولیت تضامنی است".35

بند اول. ابلاغ اظهار نامه 
اگر مالک یا مستأجر (استفاده کننده) از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک استنکاف کند، مدیر (هیأت مدیره) ساختمان مکلف است، سهم او را از هزینه های مشترک طی اظهارنامه ای مطالبه کند. در اظهارنامه مبلغ بدهی و صورت ریز مطالبات ساختمان قید می شود.36
اظهارنامه به صراحت ماده 156 ق.ا.د.م از طرق رسمی مطالبه حق است، که حسب مورد توسط اداره ثبت اسناد یا دفاتر دادگاه ها ابلاغ می شود. ارسال اظهارنامه در برخی موارد اجتناب ناپذیر است. (ماده ده مکرر ق.ت.ا) اگر اظهارنامه توسط دفتر دادگاه ابلاغ شود، جهت رسیدگی به دادگاه تقدیم نخواهد شد، بنابراین با ابلاغ اظهارنامه توسط دفتر دادگاه وظیفه دفتر پایان یافته و نوبت به ارجاع آن به دادگاه نمی رسد. 
اظهارنامه در سه نسخه تنظیم و به امضای مدیر ساختمان رسیده، یک نسخه از آن به بدهکار ابلاغ می گردد، یک نسخه به مدیر تحویل می شود و نسخه دیگر در دفتر دادگاه بایگانی می گردد. 
هرگاه مالک یا مستأجر (استفاده کننده) ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود از هزینه های مشترک را نپردازد، مدیر (هیأت مدیره) ساختمان می تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات موجود واحد یا واحدهای بدهکار را از دریافت خدمات مشترک همچون شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره محروم کند. (ماده ده مکرر ق.ت.ا) در واقع پس از ابلاغ اظهارنامه قطع خدمات مشترک، اولین ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه های مشترک از سوی مدیر علیه مالک یا مستأجر مستنکف است. مدیر نمی تواند پیش از ابلاغ اظهارنامه بدهکار را از دریافت خدمات مشترک محروم کند37

بند دوم. صدور اجرائیه 
اگر مالک یا مستأجر (استفاده کننده) پس از ابلاغ اظهارنامه و انقضای مهلت قانونی (ده روز) هم چنان از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خودداری کند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان، طبق تقاضای مدیر (هیأت مدیره) و بر اساس اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. به این منظور مدیر درخواست نامه ای تنظیم کرده، مدارکی که صلاحیت او را محرز نماید به پیوست درخواست نامه می کند. مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیره که برای صدور اجرائیه باید ضمیمه گردد عبارت است از قرارداد بین مالکین یا تصمیم مجمع عمومی که طبق ماده هشت قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه مربوط اتخاذ می شود. هم چنین رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده و صورت ریز سهم او از هزینه های مشترک باید ضمیمه در خواست شود.38
بند سوم. طرح دعوی 
در صورتی که قطع خدمات مشترک از سوی مدیر (هیأت مدیره) علیه مالک یا استفاده کننده بدهکار ممکن یا مؤثر نباشد- مانند موردی که آپارتمان خالی از سکنه است و قطع خدمات مشترک هیچ اثری ندارد- مدیر (هیأت مدیره) می تواند در دادگاه صالح طرح دعوی کند. بنابراین، به موجب ماده دوازده قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر می دارد: "دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت،‌مزاحمت، ممانعت از حق،‌تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است". مدیر می تواند در دادگاه صالح یعنی دادگاه محل وقوع آپارتمان طرح دعوی کند. مدیر (هیأت مدیره) به عنوان نماینده قانونی مالکین با ارائه مدارک مثبت سمت خود،‌ حق طرح دعوی و حضور در جلسات دادرسی را دارد.39
دادگاه خارج از نوبت با حضور طرفین به دعوی مطروحه رسیدگی نموده و چنانچه بدهکاری مالک یا استفاده کننده را احراز نماید،‌ حسب تقاضای مدیر شخص ممتنع را به محرومیت از دریافت خدمات دولتی مانند: آب و برق و ... محکوم،‌و پرداخت مبلغ بدهی و تأدیه جریمه معادل دو برابر مبلغ بدهی به نفع ساختمان ملزم می کند. 
در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً از سوی دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک شود،‌ علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان به عنوان جریمه می باشد. این مبلغ به نفع دولت از مالک به استفاده کننده بدهکار وصول می شود. 
در صورتی که مالک یا استفاده کننده نسبت به تعیین سهم خود از هزینه های مشترک معترض باشد، می تواند مراتب اعتراض خود خود را به مدیر اعلام دارد و در صورت عدم توجه مدیر به اعتراض مالک و امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت هزینه های مشترک،‌ مدیر می تواند ضمن ابلاغ اظهارنامه به مالک مستنکف سهم او را از هزینه های مشترک مطالبه کند و مالک یا استفاده کننده نیز می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه در دادگاه صالح نسبت به نظر مدیر اعتراض نماید. دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات به موضوع رسیدگی نموده و رأی می دهد، یا استفاده کننده علی رغم اعتراض به اقدام مدیر برای این که از خدمات مشترک محروم نگردد، سهم خود از هزینه های مشترک را بپردازد، در این صورت اگر مالک یا استفاده کننده هم چنان بر اعتراض خود باقی بماند، می تواند با تقدیم عرض حال و ضمیمه نمودن مدارک و ادله خود، از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر تعیین سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک نماید. دادگاه پس از دعوت از طرفین مالک یا استفاده کننده و مدیر و با جلب نظر کارشناسان نسبت به قبول اعتراض مالک یا استفاده کننده و تعیین میزان سهم او از هزینه های مشترک و یا رد اعتراض او تصمیم می گیرد. تصمیم دادگاه برای هر دو طرف لازم الاتباع است.40

اثر رأی دادگاه 
از بررسی قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن چنین مستفاد می شود که در صورت طرح موضوع در دادگاه از سوی مالک یا استفاده کننده معترض، عملیات اجرایی از ناحیه اداره ثبت ادامه خواهد یافت، مگر این که دادگاه بدواً دستور توقف عملیات اجرایی و متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خود به اداره ثبت صادر و اعلام کرده باشد، سپس در رأی صادره مالک معترض را ذی حق و مدیر را محکوم کند، در این صورت مدیر ملزم به تبعیت از حکم دادگاه است. 
اما هر گاه به موجب رأی دادگاه، اعتراض مالک یا استفاده کننده رد گردد، نه تنها دادگاه دستور سابق خود دایر بر متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را لغو خواهد کرد، بلکه اداره ثبت مطابق ماده ده مکرر ق.ت.ا و تبصره های آن، کماکان عملیات اجرایی را تعقیب خواهد نمود.41

4-1. در آمد 
هزینه های مسبوق به درآمدند. تا درآمدی نباشد، پرداخت هزینه ها نیز عملی نخواهد شد. تعریف منابع درآمد ساختمان زمینه تصمیم گیری بهتر در خصوص نحوه ارائه خدمات ساختمانی را ایجاد خواهد نمود. هم چنین بر اساس اصل مقابله هزینه ها با درآمد، یعنی شناسایی درآمد های تحقق یافته و هزینه های انجام شده مربوط به یک دوره مالی و مقابله آنها با یکدیگر، شناسایی منابع درآمد ضروری است. 
قانونگذار در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن در مورد تعیین منابع درآمد ساختمان سکوت نموده و تنها به ذکر این نکته که تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه از وظایف مجمع عمومی است، اکتفا نموده است.42
در این مورد که تأدیه هزینه های مشترک بر عهده مالکین آپارتمان هاست هیچ اختلافی نیست و رویه مجتمع های آپارتمانی نیز بر همین منوال است. 
اما نکته اصلی این است که آیا با توجه به هزینه های متنوع ساختمان می توان منابع درآمدزای دیگری برای آن تعریف نمود یا خیر؟ همان طور که اشاره شد به نظر می رسد مهم ترین منبع درآمد ساختمان دریافت وجه از مالکین‌ (شارژ) است. تنها مالکین هستند که از قسمت های مشترک ساختمان استفاده می کنند و خود آنها نیز باید از عهده هزینه های مشترک برآیند. طبق قاعده فقهی "من له الغنم فعلیه الغرم؛ هر کس از مالی بهره می برد، هزینه و خسارت هم بر عهده او است".43
منابع دیگر هم چون سود بانکی، فروش اشیای اسقاطی، کمک های مالی اشخاص حقیق یا حقوقی، اگرچه موجب جذب سرمایه برای ساختمان خواهند شد،‌ اما نمی توان آنها را به عنوان منابع مستمر درآمد تلقی نمود. سرانجام نباید از این نکته غافل شد که این امر بر عهده مدیران است تا با شناسایی استعداد ها و امکانات بالقوه ساختمان، نسبت به تبدیل آن ها به عنوان منابع مستمر درآمد اقدام نمایند. 



2. بازسازی 

بحث هایی که در خصوص بازسازی ساختمان مورد مطالعه قرار گرفته است عبارت اند از: 1- ضرورت بازسازی، 2- هزینه های بازسازی، 3- رعایت حقوق ثبتی. 

1-2. ضرورت بازسازی 

با فرسایش ساختمان، بازسازی آن امری ضروری است. بازسازی ساختمان در دو مورد ضرورت دارد: 
الف. پایان عمر مفید ساختمان، ب. فرسودگی کلی ساختمان. احراز هر یک از موارد فوق در صورتی که توأم با خطرجانی و ضرر مالی برای ساکنین باشد، موجب بازسازی ساختمان خواهد شد. 

بند اول. انتخاب کارشناس 

موضوع بازسازی ساختمان در مجمع عمومی مطرح می شود. مالکین در صورتی می توانند اقدام به بازسازی ساختمان کنند که اکثریت مالکین با این امر موافق باشند. به عبارت دیگر اگر تنها اقلیت مالکین موافق بازسازی ساختمان باشند،‌حتی با جلب نظر کارشناسان نیز نمی توانند در این خصوص اقدام کنند. 
لزوم بازسازی ساختمان منوط به تأیید سه نفر از کارشنسان رسمی دادگستری است. به همین جهت اکثریت مالکین موافق بزسازی باید در انتخاب کارشناسان با یکدیگر به توافق برسند. بنابراین،‌ با موافقت اکثریت مطلق مالکین کارشناسان مزبور انتخاب می شوند. 
در صورت عدم توافق مالکین در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره، اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد نمود. 


بند دوم. صدور حکم دادگاه مبنی بر تجویز بازسازی 
پس از آن که اکثریت مالکین با بازسازی ساختمان موافقت نمودند و لزوم بازسازی ساختمان به تأیید سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری رسید، در صورتی که اقلیت مالکین مخالف بازسازی ساختمان باشند و از تخلیه آپارتمان خود به منظور بازسازی خودداری کنند، مدیر (هیأت مدیره)‌ می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه و ارائه دلایل،‌ از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز بازسازی ساختمان را نماید44 
در صورتی که مالکین مخالف تجدید بنای ساختمان نظر کارشناسان منتخب از سوی مالکین موافق یا از طرف وزارت مسکن را قبول نداشته باشند، دادگاه در صورت لزوم موضوع را به هیأت پنج نفره کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع خواهد داد و در صورتی که هیأت مزبور نظر کارشناسان قبلی را تأیید نمایند، در صدور رأی دادگاه مبنی بر تجویز بازسازی ساختمان نباید تردید نمود و مخالفین با تجدید بنای ساختمان ملزم به تبعیت از رأی دادگاه هستند. 
اما چنانچه رأی دادگاه که علی الاصول مستند به نظریه هیأت کارشناسان پنج نفره است مبنی بر عدم بازسازی و تجدید بنای ساختمان صادر گردد، قطعاً دعوی مدیر (هیأت مدیره) مردود اعلام خواهد شد و مآلاً اکثریت مالکان قسمت های اختصاصی نخواهند توانست نسبت به تجدید بنای ساختمان اقدام کنند. 

بند سوم. تأمین مسکن استیجاری 

در صورتی که دادگاه بازسازی ساختمان را تجویز کند، برای این که نداشتن مسکن دستاویزی برای کارشکنی در امر بازسازی از سوی اقلیت مخالف نشود، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب، برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند. بدیهی است، آپارتمانی که برای مالک یا مالکین مخالف اجاره می شود، باید هم عرض آپارتمان قبلی او باشد اگر واحد مزبور مسکونی بوده، واحد مسکونی و اگر تجاری بوده واحد تجاری برای او اجاره شود. 
اگر مالک علی رغم تأمین مسکن استیجاری مناسب هم چنان از تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا خودداری کند، به درخواست مدیر، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای او از سوی سایر مالکین، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد. 

2-2. هزینه های بازسازی 

به منظور بازسازی ساختمان هزینه هایی بر مالکین تحمیل خواهد شد که کلیه مالکین ساختمان به نسبت سهم خود مکلف به پرداخت هزینه های مزبور هستند. علاوه بر هزینه تعمیر و بازسازی ساختمان اقلیت مالکین مخالف باید نسبت به پرداخت اجاره بهای آپارتمان خود راساً اقدام کنند. به عبارت دیگر، اگرچه مالکین موافق بازسازی ساختمان به نمایندگی از سوی مخالفین و بر اساس حکم دادگاه اقدام به اجاره آپارتمان برای انان نموده اند. اما این امر به منزله پرداخت اجاره بها از سوی اکثریت مزبور نیست. بدیهی است در صورت امتناع مالک از پرداخت اجاره بها و تأدیه آن از سوی سایر مالکین، مالکین موافق بازسازی می توانند پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده است،‌از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. 
بنابراین، در صورت امتناع از تأدیه هزینه های بازسازی، مالکین سایر واحدها می توانند با اختصاص واحد آپارتمانی با مساحت کمتر و یا فروش واحد مزبور اقدام به وصول هزینه های بازسازی نمایند. هم چنین به نظر می رسد علی رغم این که در ماده 524 ق.ا.د.م مسکن جزء مستثنیات دین است، اما چون مالکین آپارتمان ها از همان ابتدا قانون تملک آپارتمان ها، آیین نامه اجرایی آن و اساس نامه ساختمان را پذیرفته اند و از انجا که در آپارتمان ها تصمیم گیری و اداره ساختمان تابع تصمیم اکثریت است، از این رو فروش واحد آپارتمانی مالک علی رغم مخالفت او با تجدید بنای ساختمان، منعی ندارد. 

3-2. رعایت حقوق ثبتی در بازسازی ساختمان 

گرچه در اصلاحیه سال 1376 ق.ت.ا موضوع بازسازی ساختمان در ماده سیزده و تبصره های ق.ت.ا آن پیش بینی شده، اما با توجه به مقررات ثبتی مشکلات تنظیم صورت مجلس تفکیکی و صدور اسناد مالکیت جدید بعداً صورت خود را ظاهر و آشکار خواهند کرد، زیرا قانونگذار مشخص نکرده که ساختمان بازسازی شده آیا عیناً به همان شکلی که در صورت مجلس تفکیکی قبلی بوده،‌ بازسازی می شود یا مالکین می توانند در آن تغییراتی ایجاد نمایند. 
حتی اگر ساختمان به همان ترتیب صورت مجلس قبلی بازسازی شود، به احتمال زیاد در مساحت قطعات آپارتمان ها تغییراتی به وجود خواهد آمد چه رسد به این که مالکین بخواهند در احداث بنا تغییرات کلی بوجود آورند. در این صورت از لحاظ حقوق ثبتی، اعتبار صورت مجلس تفکیکی سابق و اسناد رسمی قبلی ساختمان چه وضعیتی خواهد داشت. آیا صورت مجلس تفکیکی پیشین و اسناد رسمی صادره ابطال خواهند شد یا اصلاح؟ صورت مجلس تفکیکی و اسناد رسمی جدید چگونه تنظیم و صادر خواهد شد؟ 
به طور کلی سند مالکیت قطعه زمین مفروز که با مساحت و حدود و پلاک مشخص و معلوم صادر می شود با احداث واحدهای آپارتمان در آن و تفکیک و صدور اسناد مالکیت قطعات آپارتمان نهایتاً باطل شده و در پرونده ثبتی بایگانی می شود، در واقع سند مالکیت زمین که معرف مساحت و حدود عرصه ملک است به دو یا چند اسناد مالکیت اعیان (آپارتمان) تبدیل خواهد شد که در این اسناد مالکیت فقط مساحت و حدود آپارتمان ها قید شده و مشخصات طول و ابعاد و حدود و مساحت عرصه اولیه که آپارتمان از آن مفروز شده، نشان نمی دهند. 
اقدام به تفکیک اعیان و صدور اسناد مالکیت قطعات آپارتمان مستند به سند انتقال رسمی یا تقسیم نامه با رعایت موازین قانونی صورت پذیرفته و حسب دستور ماده 117و 120 آیین نامه قانون ثبت املاک با صدور سند مالکیت برای آخرین قطعه تفکیکی سند مالکیت اولیه باطل و در پرونده مربوط بایگانی خواهد شد. 
مطلب حائز اهمیت و قابل بررسی که ادارات ثبت معمولاً با آن مواجه هستند این است که با گذشت زمان و به سر رسیدن عمر مفید ساختمان و یا به قصد استفاده از تراکم بیش تر و یا دلایل دیگر،‌مالکین واحد های آپارتمانی متفقاً اقدام به تخریب نموده به طوری که با از بین بردن تمام اعیانی های موجود و کسب مجوز از شهرداری مجدداً تعداد بیش تری واحد های آپارتمانی را بر روی عرصه احداث می نمایند و پس از اتمام عملیات ساختمان و اخذ گواهی پایان کار در خواست تفکیک نموده، نتیجه این که ادارات ثبت با حالتی مواجه هستند که مالکین با داشتن دو یا جند جلد اسناد مالکیت شش دانگی آپارتمان مجتمع چندین واحدی احداث نموده اند که مشخصه آپارتمان های احداثی با مشخصه اسناد مالکیت آپارتمان هایی که در ید مالکین است، هیچ گونه تطبیقی ندارد، زیرا مورد ثبت اسناد مذکور تخریب شده است و عملاً وجود خارجی ندارد و مالکین با استناد به این اسناد مالکیت و گواهی پایان ساختمان، درخواست تفکیک وضعیت فعلی را دارند. با توجه به سابقه بیش از سی سال آپارتمان سازی در تهران و شهرهای بزرگ و به سر رسیدن عمر مفید مجتمع های قدیمی و لزوم تخریب و بازسازی آنها به علت خطرات ناشی از فرسودگی، موضوع مورد توجه قانونگذار قرارگرفته به طوری که ماده سیزده ق.ت.ا (اصلاحی 11 خرداد 1376) مقرر می دارد: 
"در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است، از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد". 
تخریب و بازسازی مجتمع های آپارتمانی موجب تغییر در حدود مساحت آنها و عدم انطباق .احدها با مشخصات مندرج در اسناد تفکیکی خواهد شد، لذا لازم و ضرئری است، قوانین و مقرراتی حاکم گردد که با اعمال آن سازمان ثبت بتواند اسناد ماتلکین را با ساختار جدید و مشخصات آپارتمان های نو ساز تطبیق دهد. 
در اصلاحیه مذکور قانونگذار به چگونگی مالکیت و تغییراتی که در این رهگذر باعث عدم انطباق آپارتمان ها با اسناد مالکیت قبلی برمیگردد توجهی نداشته و به دلیل این که مطلب مسبوق به سابقه نبوده و پدیده نو و تازه تولد یافته ای است، در قوانین ثبت نیز مجرایی برای اصلاح و یا ابطال اسناد مالکیت قبل و صدور اسناد مالکیت جدید ملاحظه نمی شود و ادارات ثبت برای اقدام و تنظیم صورت مجلس تفکیکی در این حالت به شیوه های متفاوتی عمل می کنند: 
1. صورت مجلس تفکیکی را با توجه به گواهی پایان ساختمان به عنوان صورت مجلس تفکیکی اصلاحی و با قید پلاک اولیه تنظیم کرده و پیرو صورت مجلس اولیه به دفتر خانه اسناد رسمی ارسال می دارند. 
اقدام به این صورت به دو دلیل، موجه به نظر نمی رسد: یکی آن که قطعات تفکیکی صورت مجلس تفکیکی اولیه انتقال یافته و یا باتوجه به تنظیم تقسیم نامه بین مالکین مشاعی نسبت به قطعات تفکیکی سند مالکیت جداگانه صادر شده و مفاد مندرجات صورت مجلس تفکیکی کلاً به مرحله اجرا درآمده و دیگر تنظیم صورت مجلس اصلاحی، معنی و مفهوم خود را از دست داده و مورد ندارد. دیگر آن که با عنایت به تخریب کامل واحدهای آپارتمانی و محو کلیه آثار اعیانی اولیه تنظیم صورت مجلس اصلاحی منطقی و پذیرفته نیست، زیرا اصلاح و تغییر در مواقعی مصداق و مورد پیدا می کند که آثار و بقایای اولیه ملک تا حد زیادی موجود و بدون تغییر باقی مانده باشد و کسری و یا زیادت ابعاد و مساحت به دلایلی موجبات و ضرورت تنظیم صورت مجلس اصلاحی را فراهم آورد. 
2. صورت مجلس تفکیکی را با توجه به گواهی پایان ساختمان به عنوان صورت مجلس تغییر وضعیت تنظیم می نمایند که با توجه به دگرگونی کلی و باقی نبودن اعیانی اولیه و عدم مجوز قانونی برای ابطال اسناد مالکیت آپارتمان ها و عدم ذکر حدود مساحت عرصه در اسناد مالکیت آپارتمان ها نمی توان به این تغییر کلی و محو شدن اعیانی ها که فقط اسناد مالکیت آنها در اختیار است، آن را تغییر وضعیت نام نهاد و با این توضیحات صورت مجلس تغییر وضعیت مؤخر را به صورت مجلس تفکیکی مقدم وصل کنیم و ارتباط دهیم. 
3. صورت مجلس تفکیکی آپارتمان های جدید الاحداث را با توجه به گواهی پایان ساختمان و با قید تمام پلاک های فرعی آپارتمان ها مستقلاً تنظیم نموده و دفتر اسناد رسمی نیز با استناد به صورت مجلس تفکیکی انتقالات قطعات آپارتمانی را در همان اسناد مالکیت آپارتمان های اولیه قید می دارد. 
اگر به علت عدم مجوز ابطال اسناد مالکیت آپارتمان ها و میسر نبودن اعاده به وضع اول، یعنی صدور سند مالکیت زمین به نام مالکین و ضرورت توجه به درخواست و انجام تقاضای تفکیک آپارتمان های جدید الاحداث این روش را بپذیرم، طبیعی است با تنظیم صورت مجلس تفکیکی انتقال تمام قطعات آپارتمانی بایستی در اسناد مالکیت آپارتمان های اولیه قید شود و هر چند درج این انتقالات با ذکر شماره های طبقه و قطعه و شماره و صورت مجلس تفکیمی است، ولی چون اسناد مالکیت به صورت اسناد مالکیت آپارتمان می باشد، تنظیم اسناد انتقال و تنظیم اسناد رهنی و شرطی و بالأخص در مواردی که مالکین اولیه قصد استفاده از تسهیلات بانکی به صورت مشارکت مدنی و بیع شرط را دارند آنان را با مشکل روبه رو می کند، زیرا اساساً در مشارکت مدنی بانک ها به مالک زمین به قصد احداث ساختمان و شراکت در امر ساختمان سازی وام پرداخت می کنند و سند مالکیت زمین باید در ذمه مالک قرار گیرد و مشخصات زمین بایستی در اسناد مشارکت مدنی و بیع شرط به صورت دقیق وجود داشته باشد، تا در موقع صدور اجرائیه و اعمال مقررات قانونی اجرای مفاد اسناد رسمی مغایرتی به وجود نیاید. در صورتی که اسناد مالکیت قطعات آپارتمانی در قید اسناد مشارکت مدنی و بیع شرط قرار گیرد با تخریب و از بین رفتن اعیانی ها تعریف مشخصات سند مالکیت با موقعیت عرصه و اعیانی ها احداثی جدید مطابقت نخواهد داشت و این عدم مطابقت موجبات اشکال را فراهم می سازد. 
مورد فوق و موارد دیگر وجود دارد که قوانین ثبت و آیین نامه و بخش نامه ها وستورالعمل های مربوط، چگونگی اقدام در خصوص مورد را به صراحت بیان نداشته و به همین دلیل مسئولین واحد های ثبتی نیز با استنباط از روح قوانین و آیین نامه دیدگاه های مختلف و متفاوتی نسبت به موضوع پیدا کرده و در اقدام به کار خواهند گرفت. اما آنچه مسلم است ارائه طریق و چگونگی اقدام برای حل مشکلات ثبتی از عهده شخص و یا اشخاص که به علت علاقه\ به بررسی این مشکلات پرداخته و قلم به دست گرفته و موانع و معایب و مشکل را بیان داشته به تنهایی برنمی آید و اظهارات آن فقط در جهت طرح و توجه بیش تر به این مسائل و کسب نظر ارشادی سازمان ثبت است،‌زیرا تدوین راه درست و عملی برای حل این موارد را سازمان ثبت به صورت اصلاح قانون و یا دستورالعمل و بخش نامه صادر می کند،‌کما این که در مسیر تاریخی بیش از سه ربع قرن شاهد تحول و تغییرات قوانین ثبت هستیم، ولی با توجه به تجربه و جمع بندی همه موارد این بحث ضمن ترجیح شیوه و اقدام به روش بند سه تا بررسی موضوع و ارائه طریق مطوئن و فراهم آوردن مجوز قانونی از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک برای ابطال اسناد مالکیت آپارتمان ها که آن هم با توجه به مقدار مالکیت و سهام آنان موضوعی قابل بحث و بررسی است، پیشنهاد می نماید: 
سازمان ثبت با هماهنگی شهرداری پس از تخریب اعیانی ها مالکین را مکلف نمایند که به ادارات ثبت مراجعه و با معاینه محل توسط مأمورین ثبت و احراز تخریب و از بین رفتن اعیانی، ضمن تنظیم صورت مجلس به تبعیت از سند مالکیت اولیه و پرونده ثبتی، مشخصات عرصه را در ستون ملاحظات اسناد مالکیت آپارتمان ها قید کند و بعداً نیز در هنگام تفکیک این موضوع در صورت مجلس توضیح داده شود. با قید مراتب فوق در اسناد مالکیت آپارتمان های اولیه و هم چنین صورت مجلس تفکیکی تا حد زیادی تغییرات حاصله بر روی پلاک مشخص و گویا شده و تذکر موضوع در اسناد مشارکت مدنی و بیع شرط، مشکل اقدامات اجرایی و عدم تطبیق اسناد مالکیت را با محل از بین می برد و مشخصات زمین با اصلاحی مذکور مطابقت خواهد داشت45  
نتیجه و پیشنهاد 

در قسمت پایانی این رساله برخی نکات برجسته در رابطه با مسائل حقوقی آپارتمان ها مورد اشاره قرار می گیرد: 
با توجه به این که در قانون تملک آپارتمان ها واژه آپارتمان تعریف نشده، از این رو در ابتدا تلاش شده تعریف جامعی از این واژه ارائه شود. بر اساس این تعریف، آپارتمان ها واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی اند که در عرصه واحد از یک پلاک ثبتی خاص با واحد های مستقل بنا شده اند. هر یک از این واحدها دارای سند تفکیکی خاص و مجزا بوده و می توان مالکیت آن را به دیگران انتقال داد. آپارتمان ها ممکن است به صورت مسکونی، تجاری، اداری مورد استفاده قرار گیرند. 
در آپارتمان ها تعداد طبقات شرط نیست. بنابراین،‌ساختمان هایی که به صورت افقی در کنار هم قرار گرفته و دارای بخش های اختصاصی و اشتراکی می باشند نیز آپارتمان تلقی می شوند،‌ اگر چه مصداق بارز آپارتمان ساختمان های عمودی با طبقات متعدد است. 
به موجب قانون تملک آپارتمان ها،‌آپارتمان از دو بخش اختصاصی و اشتراکی تشکیل شده، با این وجود موقعیت برخی قسمت های آپارتمان مانند: انباری و پارکینگ در قانون مشخص نیست که آیا در ردیف قسمت های اختصاصی قرار می گیرد یا در شمار قسمت های اشتراکی است. به نظر می رسد با توجه به بخش نامه های ثبتی و قوانین شهرداری، پارکینگ و انباری از لوازم و توابع اختصاصی آپارتمان است. بنابراین، مالک می تواند به طور انحصاری در آن تصرف کند و مانع از تصرف و استیلای سایر شرکا شود. 
هم چنین در صورتی که مالک آپارتمان نسبت به حذف فضای پارکینگ اقدام نماید یا پارکینگ را تبدیل به واحد مسکونی کند، از آنجا که پارکینگ از لوازم ضروری آپارتمان است به موجب تبصره های ذیل ماده صد ق.ش مالک مکلف است، نسبت به اصلاح وضع موجود و اعاده آن به وضع سابق اقدام کند و در غیر این صورت به واسطه حذف فضای پارکینگ به پرداخت جریمه محکوم خواهد شد. 
بر اساس قانون تملک آپارتمان ها قسمت های مشترک قسمت هایی است که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده کلیه شرکا قرار گرفته و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد. با این حال، در صورتی که نحوه استقرار قسمت مشترک ساختمان (مانند حیاط) به گونه ای باشد که تردد در آن مستلزم عبور از قسمت اختصاصی یکی از شرکا باشد،‌چون حق سایر شرکا در قسمت اشتراکی با حق مالک مزبور در قسمت اختصاصی در تزاحم است،‌ لذا قاعده لاضرر در این مورد خاص بر تسلیط مقدم است و شرکای دیگر نمی توانند در قسمت اشتراکی (حیاط) تردد نمایند. 
برای این که نداشتن مسکن دستاویزی برای کارشکنی در امر بازسازی ساختمان از سوی اقلیت مخالف نشود،‌ آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند،‌می توانند به نمایندگی از سوی مخالفین و بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند،‌ نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند. اما این امر به منزله پرداخت اجاره بها از سوی اکثریت مزبور نیست. در صورت امتناع مالک از پرداخت اجاره بها و تأدیه آن از سوی سایر مالکین، مالکین موافق بازسازی می توانند پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده است، از اموال آنها من جمله همان واحد استیفا کنند. 
از آنجا که رویه مجتمع های آپارتمانی به گونه ای است که هزینه های مشترک صرف نظر از ثابت یا نسبی آن به نحو مساوی و به تعداد واحد های آپارتمانی محاسبه و دریافت می شود،‌در این نوشتار تلاش شده یکی از مناسب ترین روش های محاسبه هزینه های مشترک (محاسبه هزینه های نسبی بر اساس زیربنای اختصاصی واحد ها) در قالب مثال بیان شود. 
در خاتمه به نظر می رسد اعمال پیشنهادات زیر در راستای اصلاح قانون تملک آپارتمان ها و رفع نقایص موجود مؤثر واقع شود. 
با توجه به اینکه واژه آپارتمان در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن تعریف نشده و هیچ ضابطه روشن و مشخصی برای تمیز آپارتمان ها از ساختمان های دیگر وجود ندارد، ارائه تعریف جامع و مانع آپارتمان از سوی قانونگذار ضرورتی است اجتناب ناپذیر. 
به لحاظ این که قوانین مربوط به مدیریت ساختمان وظایف و اختیارات مدیران و صلاحیت های مجامع عمومی به صورت کلی بیان شده و این امر مشکلاتی را در عمل برای مدیران مجتمع های آپارتمانی ایجاد نموده، به نظر می رسد قواعد مربوط به مدیریت و مجامع عمومی باید به نحو مبسوط از سوی قانونگذار بیان شود تا مشکلات و موانع موجود در رابطه با مدیریت ساختمان بر طرف گردد. 
فصل سوم از قانون مدنی در برگیرنده اصول و قواعد کلی حاکم بر ساختمان های چند طبقه است. از آنجا که ضوابط ارائه شده در این قانون با معیار ها و ضوابط مندرج در قانون تملک آپارتمان ها مغایر است، لذا ضروری است در راستای انطباق مواد قانون مدنی با مفاد قانون تملک آپارتمان ها مواد قانون مدنی اصلاح شود. 
از آنجا که در قانون تملک آپارتمان ها اشاره شده است "اساس نامه موضوع این قانون الزامی نیست"، و این امر اشکالات و ابهاماتی برای مالکین آپارتمان ها ایجاد خواهد کرد، پیشنهاد می شود متن ماده مرقوم به نحو زیر اصلاح شود: "مالکین می توانند برای اداره ساختمان، اساس نامه ای تنظیم کنند. ثبت اساس نامه مذکور الزامی نیست".